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O direito imobiliário, como toda área do direito, pode ser ramificada e, diante disso, nosso foco é assessorar, tanto pela via judicial, quanto pela via extrajudicial, a perspectiva de negócios e empreendimentos imobiliários.
As ramificações do direito imobiliário estão divididas das mais diversas formas, ligadas às empresas do setor, construtoras, incorporadoras, imobiliárias, corretoras, instituições financeiras e, até mesmo, relações pessoais, contratos de gavetas, etc.
Não obstante, é de se destacar que a área do direito imobiliário se mistura também a outras áreas do direito, como do direito civil, direito de família, direito constitucional, direito tributário e consumidor e, neste caso, atuando de forma consultiva e preventiva, através de uma assessoria jurídica competente e dinâmica, atuamos com know how e expertise para garantir os direitos e deveres dos interessados.
A modernização do direito imobiliário, como um todo, é frequente, todavia, enfrenta resquícios de negócios imobiliários do passado. Avaliar a validade e o desfecho desses negócios é o que nos motiva.
O sistema de alienação fiduciária de bens imóveis é, com certeza, o maior instrumento aplicável pelas instituições financeiras para promover a compra e venda de bens imóveis.
Recepcionada pela Lei nº. 9.514/97, a alienação fiduciária nasceu com o intuito de suprir a necessidade do mercado imobiliário, que até então dispunha de mecanismos pouco eficientes de garantia, como, por exemplo, a hipoteca, instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel (direito real sobre coisa própria) e fomentando, dessa maneira, o financiamento de bens imóveis, com vistas a facilitar que o maior número de pessoas tenham acesso à moradia, constitucionalmente garantido pela CF/88.
Daí porque dizer que o reconhecimento da instituição da alienação fiduciária de bem imóvel, exatamente nos termos da Lei nº 9.514/97, está condicionado, como premissa, ao necessário respeito ao próprio espírito da lei e sua íntima ligação ao direito constitucional de moradia, circunstâncias que, em não sendo observadas, autorizam a suspensão liminar do procedimento extrajudicial de consolidação do credor fiduciário na posse e propriedade do imóvel, quando do inadimplemento das parcelas.
A alienação fiduciária possui um procedimento específico e não necessita buscar o Poder Judiciário para que seja aplicada. Havendo o inadimplemento (não pagamento) das parcelas, seja de financiamento imobiliário, seja de cédula de crédito, cujo imóvel é dado em garantia, o credor fiduciário (pessoa física, banco ou instituições financeiras) intimará extrajudicialmente o fiduciante (devedor) para promover a purgação da mora (pagamento) dentro do prazo de 15 (quinze) dias. Devidamente intimado, transcorrendo o respectivo prazo, promover-se-á a consolidação da propriedade e o bem imóvel será disponibilizado em leilões públicos.
Não obstante a Lei nº. 9.514/97 dispor sobre o sistema financeiro imobiliário, instituir a alienação fiduciária de coisa imóvel, a referida lei deve ser analisada sempre em conjunto com os procedimentos existentes no sistema financeiro de habitação – SFH (Lei nº. 8.004/90), o Decreto-Lei nº. 70/66 e a recente Lei nº. 13.465/17, cuja qual altera diretamente os direitos e deveres das partes contratantes, optantes pelo regime da alienação fiduciária.
Consolidada a propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário, o mesmo proverá o leilão público do bem imóvel após 30 (trinta) dias, contados da data da consolidação da propriedade à matrícula do imóvel.
Em que pese o bem imóvel estivesse consolidado extrajudicialmente e o credor fiduciário entendesse pela extinção da dívida, por força da garantia existente (bem imóvel), entendimentos jurisprudenciais favorecem o fiduciante no sentido de que é possível promover a purgação da mora, ainda que o bem imóvel esteja consolidado extrajudicialmente, cabendo ao fiduciante o pagamento das prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Todavia, com o advento da Lei nº. 13.465/17, o direito do fiduciante (de purgar a mora até o auto de arrematação) passou a permitir a purga da mora até a averbação da consolidação da propriedade da matrícula imobiliária. Outra alternativa cabível ao fiduciante é a possibilidade de exercer o direito de preferência para reaver o imóvel.
Com o ingresso de ação para fins de suspensão do leilão, o pedido de tutela de urgência de natureza antecipada ficará condicionado a tese a ser aplicada no caso em tela, cuja qual será elaborada caso a caso, tendo em vista o procedimento extrajudicial adotado pelo credor fiduciário, para fins de consolidação da propriedade.
Demonstrando a nulidade no procedimento adotado, poderá o fiduciante restabelecer a relação contratual, cancelando a consolidação da propriedade, retornando o contrato ao status quo ante, possibilitando a purgação da mora e a manutenção do contrato e do bem imóvel.
A arrematação de bens imóveis consolidados extrajudicialmente em leilão público, por força da aplicação da Lei nº. 9.514/97, tem se tornado uma frequente forma de investimento, possibilitando ao investidor perceber grandes lucros, posteriormente, com a venda dos bens imóveis arrematados, em torno de 60% a 100%!
Após a arrematação extrajudicial do bem imóvel, comprovado o pagamento ao leiloeiro, juntamente da comissão e de demais despesas inerentes a arrematação, será expedida e concedida ao arrematante o “auto de arrematação” ou também conhecida como “carta de arrematação”, possibilitando ao arrematante a transferência do bem imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Registrada à matrícula do imóvel a arrematação do bem em leilão extrajudicial, é assegurado ao arrematante a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias.
Todo o procedimento (de arrematação de bem imóvel) é realizado extrajudicialmente, todavia, faz-se necessário tomar muito cuidado com tais investimentos, pois, em que pese haja grande possibilidade de obtenção de lucro com a compra e venda dos bens arrematados, há possibilidade do fiduciante ter ingressado com ação, buscando o judiciário para reaver a propriedade, impossibilitando a reintegração de posse do bem e, até mesmo, a transferência do bem imóvel em Cartório.
Diante disso, nosso Escritório viabiliza toda uma análise do bem imóvel disponibilizado em hasta pública, consultando o poder judiciário e demais órgãos públicos, a fim de que o investidor possa realizar os lances no bem imóvel desejado com segurança. Ainda, assessoramos o investidor durante o período de transação do bem imóvel em Cartório, bem como no ingresso de ação, no intuito de que o mesmo obtenha a posse do bem arrematado extrajudicialmente.
CNPJ/MF nº. 24.986.941/0001-04
